瑕疵担保責任の基本知識の解説

不動産の取引には、瑕疵（かし）に関わる問題が発生するケースが少なくありません。

瑕疵とは、「その製品が通常であれば持っているべき品質や性能を持っていないこと」という意味です。

不動産売買においては、売りに出されている一軒家が当然持っているべき品質として、たとえば「雨漏りがない」という点が挙げられます。

屋根・天井部分の問題によって雨漏りがしているような状態であれば、「瑕疵がある」とされるのです。

瑕疵担保責任とは、こうした瑕疵を巡る売り手側の責任を指します。

今回は、瑕疵担保責任について基礎的な部分を解説していきます。ぜひ参考にしてください。

瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵」を前提とする概念

瑕疵担保責任は民法で定められた法的概念です。

不動産売却においては、「シロアリによる浸食や土壌の汚染」「過去に事件・事故が起こっている」「近所から騒音がする」といった問題があれば、本来不動産が持つべき通常の品質・性能を欠いている状態＝「瑕疵がある」といえます。

こうした瑕疵を買い手側が購入前に知っていれば、欠陥があることを前提として購入の是非を判断できるでしょう。

しかし、買い手側が通常の注意を払ったが購入前に瑕疵を発見できず、そのまま購入してしまうケースも実際には少なくありません。

このような瑕疵のことは「隠れた瑕疵」と呼ばれます。

瑕疵担保責任とは、こうした隠れた瑕疵が見つかった際、売り手側に責任を問うことを指します。

買い手側を保護するために発生する瑕疵担保責任

2020年4月1日までの民法では、不動産の売却後に隠れた瑕疵が見つかった場合は、買い手側は「見つかってから1年間」は売り手側に対して損害賠償請求を行えるとされていました。

隠れた瑕疵により契約の目的が達成できなければ、契約解除の請求も可能でした。

こうした買い手側を守るために発生する売り手側の責任が、瑕疵担保責任だったのです。

売り主の負担を軽くするための「任意規定」

民法上の瑕疵担保責任は、あくまで原則を規定したものです。

もし売り手側、買い手側の合意があれば、その原則を変えることが可能とされていました。

このような規定を「任意規定」と呼びます。

以前の民法では、不動産取引の場においては任意規定が適用されるのが通例でした。

たとえば、民法上では損害賠償請求ができる瑕疵担保期間は「見つかってから1年」とされていましたが、実際の取引現場では「不動産を引き渡してから3ヵ月以内」という期間が定められることも多かったのです。

民法改正により「契約不適合責任」という表現に変更

2020年4月1日に施行された改正民法では、瑕疵担保責任という概念自体が廃止されました。

「瑕疵」という言葉自体があまり浸透しなかったことから、「もう少し分かりやすい概念を用いるべき」というのが主な改正理由とされています。

瑕疵担保責任に代わって登場したのが「契約不適合責任」という考え方です。

契約不適合責任とはどのような考え方なのか、瑕疵担保責任とどう違うのか、詳しく説明しましょう。

契約不適合責任は契約内容を重視して問われる責任

瑕疵担保責任という概念がなくなったからといって、売り手側の責任が問われなくなったわけではありません。

「品質などが契約の内容に適合しない場合、買い手側が保護されるべき」とされているのが、契約不適合責任の考え方です。

つまり、不動産の売り手が契約内容とは異なるものを売却すれば、契約不適合となります。

たとえば、契約内容に「一部欠陥がある」という内容が明確に盛り込まれていて、そのことを買い手側が納得していれば、実際に欠陥が見つかってもそれは契約通りの内容といえます。

しかし、一部欠陥があるにもかかわらず、「完全な品質である」という内容の契約を取り交わしてしまうと、売り手側に契約不適合責任が問われるのです。

隠れていたことよりも契約に合っているかどうかがポイント

この契約不適合責任の最大の特徴は、「隠れた瑕疵」を立証しなくてもよいという点にあります。

以前の民法では、瑕疵担保責任を問うとき、裁判において「隠れた瑕疵」の立証が困難でした。

契約不適合責任の考え方であれば、隠れているか否かに関係なく契約上で欠陥について言及していない限り、売り手側に責任を追及できます。

瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵」を前提としていた点が欠点だった

瑕疵とは、契約の対象物が通常持っているべき品質や性能を持っていないことです。

瑕疵担保責任とは、こうした瑕疵のうち、買い手側が通常の注意を払ったのに発見できなかった瑕疵＝隠れた瑕疵に対して、売り手側に課せられる責任を指します。

しかし、瑕疵担保責任には、隠れた瑕疵があることを立証することが難しく裁判の争点になることが少なくありませんでした。

2020年4月1日から施行された改正民法では、瑕疵担保責任に代わって「契約不適合責任」の考え方が導入されています。

これにより、瑕疵担保責任の欠点が解消され、売り手側の責任が追及されやすくなったといえるでしょう。

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こちらの記事の監修者

torio real estate店長

宿南秀文

平成18年度三井のリハウス（現在の三井不動産リアルティ株式会社）を経て、平成20年株式会社torioに入社。
torio創業初期から数多く顧客様との商談・交渉・マーケティングリサーチを行ってきた経験を活かし、お客様の保有数不動産価値の創造に努めます。