中古マンションの訪問査定・机上査定の違い・メリットデメリットは?|column|株式会社torio real estate(トリオリアルエステート)
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コラム

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中古マンションの訪問査定・机上査定の違い・メリットデメリットは?

家を売却しようと考えるとき、まず気になるのが、「どれくらいで売れるのか?」です。 売却するかどうかは売却額で決めたいという方も多いのではないでしょうか。 そこで今回は、不動産を売却する際に行われる「机上査定」と「訪問査定」について詳しく解説いたします。

訪問査定と机上査定の違い

不動産の査定は、「訪問査定」と「机上査定」の2パターンがあります。それぞれ特徴やメリットデメリットが異なるため、査定前に確認しておきましょう。

机上査定:不動産の実情が含まれない査定のこと

机上査定とは、不動産の実情が含まれない机上のみで算出される査定方法です。 前提として、一般的な住宅不動産の査定には「取引事例比較法」という方法が用いられます。過去の取引事例や成約価格を参考にし、売却した不動産の査定額を決めるのです。 ほかにも、取引事例が極端に少ない場合は「売却予定不動産周辺で売り出し中の不動産」や「公示価格」も併せて比較されることもあります。 そんな机上査定のメリットは、次の2つです。

机上査定のメリット

  • 1. 査定額を算出するまでの時間が短く、早い
  • 2. ネットを使えば無料かつ手軽に査定額が把握できる
机上査定は、国や不動産会社が所有している情報やデータ、過去の取引事例などをもとに査定額を算出する方法です。そのため、実際に不動産を見に行かなくても、基本的な査定額を算出することができます。 また、机上査定は、不動産会社の公式ページや不動産情報サイトを使えば、簡単に査定が可能です。 所在地・物件種別(戸建てやマンション、土地など)・面積・築年数が分かれば査定できます。 最初から不動産会社に行くのが不安な方は、サイトで査定額を算出してみてもよいでしょう。 一方、デメリットもあります。机上査定は過去の取引事例が参考になるため、物件の現状を見て判断してはいません。取引事例の頃にはなかった物件が今は建設されていたり、新たな道路の開通、公共施設の建設や撤退など、条件は変化しているかもしれません。 こればかりは訪問査定をしないと分からないため、机上査定の額が大きく変わる可能性があるのです。 また、複数の不動産会社に机上査定をお願いすると、その不動産会社ごとに査定額のばらつきが出ることもあります。

訪問査定:現場の状況を見た上での査定

訪問査定は、実際に現地へ赴いて地域の特性や不動産周辺、不動産の現状を見たうえで査定する方法です。 近年は、土地や建物の形状、周辺環境・日照をアプリで確認できるため、実際に訪問することは少ないかもしれません。 そのため、訪問査定では、家の中の現状を見るくらいとされており、従来よりも時間に拘束されることはないケースが多いようです 訪問査定のメリットは、次の2つです。

訪問査定のメリット

  • 1. 机上査定より正確な査定額が算出される
  • 2. 不動産会社に直接売却する機会にもなり、机上査定よりもプレゼン要素が増す
机上査定は、「おそらくこれくらいで売却できるだろう」という大まかな予想を立てるものです。 一方、訪問査定は、実際に現状を見るため、査定評価がより正確です。机上査定よりも信憑性が高いのです。 また、不動産会社に直接売却する場合でも、机上査定よりも実際に見てもらうほうがプレゼン要素は強く、正確な査定額を算出してもらえるでしょう。 デメリットは、訪問査定額が算出されるまでの時間でしょう。実際に現場を見るため、机上査定よりは時間がかかることは理解しておきましょう。

訪問査定・机上査定の前に気をつけること、準備すべきこと

訪問査定・机上査定どちらにも、査定前には注意点や準備するべきことがあります。これから査定を依頼しようと考えているのであれば、次の注意点と準備するべきものを把握してからにしましょう。

査定額=実際の売却額ではない

まず前提として「査定額=その金額で売却可能」ではないことを理解しておきましょう。 査定額はあくまで、仲介で売りに出す際の目安の価格のことなので決してその金額で売れるわけではないのです。場合によってはその査定額よりも低く売ることになる可能性があります。 ただ、不動産会社に直接買取の査定を依頼した場合は別です。その際の査定額は不動産会社が「その金額で買う」という意味です。

相場より高く提示してくる不動産会社に注意

近年は、インターネットを介して複数の不動産会社に査定を依頼できるようになりました。そのせいもあってか、ほかの不動産会社よりも明らかに高い査定額を出す不動産会社もあるのが現状です。 ほかの会社よりも明らかに高い査定額だからといって、そこに売却を依頼したり訪問査定をお願いしたりすると、机上査定よりもかなり低い金額が算出される可能性もあります。 もし怪しいと感じた場合は、相場よりも高くなった根拠を提示してもらうようにしましょう。 「このエリアに新しく商業施設や小学校ができて、暮らしが便利になりつつあるため」といった明確な根拠を提示してくれるところもありますし、根拠に乏しい不動産会社もあります。 不動産売却で損をしないためにも、依頼する会社はしっかり選びましょう。

訪問査定の前に準備しておくべきこと

訪問査定は、机上査定よりも入念な準備が必要です。最低限、次の書類は準備しておきましょう。
権利証 登記識別情報通知書
  • 訪問査定を行う前には、必ずその不動産を売却する権利があるのか確認される。
  • 権利証・登記識別情報通知書は、不動産の所有者本人しか所持できない書類であるため、権利を確認するには最適。いつでも提示しておけるようにしておくのがベスト。
管理費・修繕積立金の金額が証明できる資料
  • 実際に不動産を売却するとき、管理費や修繕積立金は広告に載せる内容となるため、あらかじめ訪問査定の前に準備しておくのがベスト。
  • 管理費・修繕積立金の滞納の有無についても聞かれるため、滞納がある人は注意が必要。
  • なるべく売却前もしくは訪問査定の前に全て解消するようにしておくのがよい。
分譲時のパンフレット
  • マンションを売却しようと考えている場合は、分譲時のパンフレットが必要。
  • すでに売却する意志が固い人は、あらかじめ用意しておくとその後がスムーズ。
境界に関する資料
  • 土地と戸建を売却する予定の場合、確定測量図があれば提示できるようにしておくとよい。
  • 確定測量図とは、土地の境界が全て確定していると発行してもらえる図面のこと。
  • 確定測量図がある不動産=境界が確定している不動産とみなされ、査定も売却もスムーズになる。

訪問査定と机上査定、どちらも依頼するのがベスト

訪問査定も机上査定も方法が異なるため、どちらか一方で売却するかどうかを決めるのは、好ましくありません。 できることなら両方の依頼をし、売却するかどうかの判断材料を増やしておいたほうがよいでしょう。納得して売却できるはずです。 これから査定を依頼する予定の方は、まずは机上査定と訪問査定の違いを理解することから始めましょう。

こちらの記事の監修者

torio real estate店長 宿南 秀文

torio real estate店長 宿南 秀文

  • 平成18年度三井のリハウス(現在の三井不動産リアルティ株式会社)を経て、平成20年株式会社torioに入社。
  • torio創業初期から数多く顧客様との商談・交渉・マーケティングリサーチを行ってきた経験を活かし、お客様の保有数不動産価値の創造に努めます。