家の売却時にやってはいけないこととは？きちんと把握してトラブルを回避しよう
家の売却は経験することが少ないため、やるべきこととやってはいけないことの判断がつきづらいものです。トラブルを回避するためにも、家の売却を検討している段階で把握しておきましょう。本記事では、家を売却する際にやってはいけないことについて詳しく解説します。
家の売却前にやってはいけないこと
家を売却する前にはいくつかの行程があります。家を売却する前からやってはいけないことがあるため事前にきちんと理解しておきましょう。
計画を立てずに急いで売却する
相続や転勤など、家を売却する理由はさまざまです。しかし期限が決まっているからといって、計画を立てずに売却を急ぐのは避けましょう。
焦って売却しようとすると冷静な判断が難しくなり、希望よりも売却価格が下がるなどの不利益につながる恐れがあります。希望に近い条件で売却するためにも、なるべく細かく計画を立てて準備をすることが大切です。
取引相手の不動産会社を1社だけ見て選ぶ
家を売却するときは、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。満足のいく売却をするために、不動産会社選びは重要です。
不動産会社ごとに、物件の査定価格や売却方針は異なります。得意な物件の種類やエリアにも違いがあることから、1社だけに相談をして即決するのはおすすめできません。不動産会社によって売却期間や成約価格が変わることもあるので、3社以上の不動産会社に査定を依頼して比較検討しましょう。
また相見積もりをした結果、査定価格だけを見て依頼する不動産会社を決めるのも得策ではありません。相場よりも高い価格があだとなり、買い主が見つからず売却活動が難航することもあります。そのような事態を防ぐためにも、近隣で売り出している他の物件の売却価格を調べるなどして、売却する家と似た条件の物件の相場を知っておきましょう。
買取と仲介の違いを調べないまま不動産会社を選ぶ
家を売却するときには、買取と仲介の2種類から不動産会社との契約を選ぶ必要があります。それぞれの特徴を把握しないまま選んでしまうと、自分の希望通りに売却が進まない可能性もあるでしょう。
買取とは、不動産会社に直接家を買い取ってもらう売却方法です。不動産会社は家を買い取ってからリフォームなどをした上で、第三者に売りに出します。立地が悪い、古くて傷んでいるなどの理由で買い主が見つかりにくい場合は、買取を選択した方がスムーズに売却が進むでしょう。
仲介とは、不動産会社が売り主の代わりに買い主を探してくれる売却方法です。買い主が見つかったときは、不動産会社が手続きや契約をサポートしてくれます。買取よりも高く売れる傾向があるので、立地や築年数に問題がない家を売却する場合はこちらを選択するのがよいでしょう。
仲介の場合、3種類の媒介契約の特徴を理解せず契約する
仲介で家を売却する場合、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの特徴を理解しないまま契約をすると、後悔してしまうかもしれません。
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約でき、さらに売り主自身が買い主を探せます。しかし、専任媒介契約・専属専任媒介契約ほど、不動産会社が積極的に販売活動を行ってくれない可能性もあるでしょう。また定期的に販売状況を連絡してもらえません。
専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合は1社としか契約できないもの専任媒介契約・専属専任媒介契約の、不動産会社の情報ネットワーク「レインズ」への登録や状況報告を受けられます。ただし、囲い込みなどのリスクもあるため、信頼できる不動産会社を見つける必要があるでしょう。
なお、専任媒介契約は売り主自身で買い主を見つけられ、不動産会社から販売状況の報告を2週間に1度受けられます。一方で専属専任媒介契約は売り主自身が買い主を探せないものの、不動産会社から1週間に1度販売状況の報告を受けられます。自身に合った媒介契約を選ぶようにしましょう。
売却前にリフォームや解体を行う
売却前に安易に家をリフォームするのはやめましょう。まれに不動産会社から「リフォームした方がよい」といわれることがありますが、実際にリフォームしたからといって早く売れるとは限りません。
もし不動産会社がリフォームを提案してきた場合、費用対効果がどのくらいなのか、売り主が見つかる可能性が高まるのかをしっかりと話し合ってから行いましょう。
また不動産会社に直接買い取ってもらう場合は、リフォームは不要です。買い取った後で不動産会社が運用・再販する際にリフォームを行います。リフォームをしなくては買わないといわれたときには、別の不動産会社に相談してみましょう。
住宅ローンが残っている家を金融機関に相談せず売りに出す
住宅ローンの残債が残っている場合、金融機関は抵当権を持っています。抵当権とは、債務者が住宅ローンの返済を怠ったときに金融機関が不動産を競売や公売にかけて債務を回収する権利のことです。抵当権が設定されている場合、金融機関に無断で家を売り出してはいけないとローン契約で定められています。
もし住宅ローンが残っている家を売却したい場合は、住宅ローンの一括返済を行って抵当権を抹消するようにしましょう。
家の売却中にやってはいけないこと
家の売却中にもやってはいけないことがあります。詳細についてご紹介します。
交渉に応じない
家を売却するときは、基本的に交渉事はあるものと思っておきましょう。価格の他、引き渡し時期やクリーニングの有無など、購入希望者から交渉を持ちかけられることがあります。これらの交渉に一切応じない場合、契約がまとまらなくなるかもしれません。どうしても譲れない点がある場合は、あらかじめ不動産会社に伝えておくとよいでしょう。
買い主に不利となる情報を隠して売却する
売却しようとしている家に欠陥や問題点がある場合、その情報を公開しなければなりません。もし隠して売却した場合、売り主に契約不適合責任が生じます。家の売却後に買い主が欠陥や問題点を知った場合、履行の追完、代金減額、損害賠償、契約解除などを請求される可能性があります。
雨漏りや白アリ被害、事故物件などの問題がある瑕疵（かし）物件などの場合、売買契約前に詳細を伝えて契約書にもその旨を明記しなければなりません。欠陥や問題点を買い主に伝え忘れた、気付いていなかったということがないようにしましょう。
販売活動を不動産会社に丸投げする
不動産会社と契約したからといって、販売活動を不動産会社任せにするのはおすすめできません。他の物件の販売を優先されてしまい売却までの期間が延びるなどの不利益を被る可能性もあります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約をした場合、レインズの登録証明書を不動産会社から受け取れます。登録証明書にはレインズのURLとパスワードが記載されており、ログインすれば家の販売状況を直接確認できる点がメリットです。自身でも家の販売状況をこまめに確認するようにしましょう。
内見前に敷地や建物内を清掃しない
実際に家の中を見たいという購入希望者が現れたら内見の準備をします。購入希望者に好印象を持ってもらえるように、家の中をきれいに掃除しましょう。掃除をしておかないと、購入希望者からの印象が悪くなり購入まで至らない可能性があります。
内見前に不用品を処分し、家具の配置や水回りの掃除、室内の消臭などにも気を配ります。内見前にハウスクリーニングを頼んでおくのもよいでしょう。
媒介契約・売買契約など内容に目を通さず署名する
不動産業者との媒介契約もそうですが、買い主が決まってからの売買契約書の内容はよく確認してから署名しましょう。一度契約書に署名すると内容の変更はできません。
基本的に売買契約書は不動産会社が作成します。確認をしないと不利益が生じる可能性もあるでしょう。細かい数字から問題発生時の対応までしっかり確認し、問題が発生しないようにしましょう。
家の売却後にやってはいけないこと2つ
家の売却後にもやってはいけないことがあります。スムーズに進められるよう確認しておきましょう。
引き渡し日までに引っ越しを終えていない
売買契約時に合意した引き渡し日までに引っ越しを済ませておきましょう。引っ越しできていない場合、契約不履行となって遅延損害金の支払い義務が発生します。引き渡し時のトラブルを避けるため、早めに新居を決めておきましょう。
契約書を確認しない・内容を覆す
家の売買契約が済んだ後にトラブルが起こった場合、契約書に沿って対処していくことになります。いざというときに慌てないためにも、契約書はよく読んでおきましょう。分からないところは不動産会社に確認しておくことが大切です。
また契約が一度成立した後は、買い主の同意がなければ変更できません。内容を覆すことは、買い主との関係悪化につながります。取引に臨む際は、契約内容は変更できないものと思っておきましょう。
引き渡し後も確定申告をせず放置する
家の売却で利益が出た場合、譲渡所得税が掛かるため確定申告をしなければなりません。こ会社員の場合でも確定申告をする必要があるので忘れないようにしましょう。忘れた場合は高額な無申告加算税を請求されます。
ただし家の売却時にマイナス収支だったときは譲渡所得が発生しません。その場合、確定申告の義務はありませんが、確定申告をすると所得税や住民税を軽減できる損益通算が利用できます。そのためなるべく確定申告はしておきましょう。
家の売却時にやってはいけないことを理解してトラブル知らずに
家の売却時にやってはいけないことはいくつもあります。あらかじめ調べて理解しておけばトラブルに巻き込まれるリスクを減らせます。段階ごとにポイントを押さえ、賢く家を売却しましょう。
こちらの記事の監修者
torio real estate店長
宿南 秀文
- 平成18年度三井のリハウス（現在の三井不動産リアルティ株式会社）を経て、平成20年株式会社torioに入社。
- torio創業初期から数多く顧客様との商談・交渉・マーケティングリサーチを行ってきた経験を活かし、お客様の保有数不動産価値の創造に努めます。
