土地売却の注意点|column|株式会社torio real estate(トリオリアルエステート)
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コラム

Column

土地売却の注意点

  土地を売却するときは、まずは売却予定の土地の現況を把握することが大切です。土地面積や隣地・道路との境界、前面道路が接道義務を満たしているかどうかなどは、土地の査定や実際の売却価格を大きく左右します。 また、土地売却をスムーズに、できるだけ高く売るためには、不動産会社選びも重要です。土地売却に強く、その地域の情報に詳しい不動産会社を選びましょう。 今回は、土地を売る際に覚えておきたい、土地売却ならではの注意点について解説いたします。

1. 売却予定の土地の詳細を把握する

はじめに売却予定の土地の不動産登記の内容を確認し、土地の詳細を把握しておきましょう。 登記事項証明書に記載されている主な情報は、
  • 表題部:土地の所在、地番、区画、地積
  • 権利部:所有者氏名・住所など、抵当権や賃借権など、不動産に付随する権利
などです。

土地面積の確認

まずは表題部の確認です。土地の登記時期が古い場合、実際の土地面積と登記簿に記載されている内容が異なる場合があります。のちのトラブル回避のためにも、測量のやり直しをしておきましょう。 とくに単価の高い土地の場合は、少しの数値の差で価格が大幅に変わってしまうため、正確な土地面積を図っておくことは大変重要です。

所有権や抵当権の確認

次に権利部の確認をしましょう。まずは甲区:所有権に関する事項で、所有者の名前や住所が正しいことを確認しましょう。相続した土地の所有者が変更されていない場合は、名義変更のための相続登記が必要です。 次の乙区:所有権以外の権利に関する事項では、抵当権や賃借権の有無を確認します。抵当権が付いている場合は事前に住宅ローンを完済するか、売却と同時に完済し、抵当権抹消登記が必要になります。

2. 隣地や道路との境界を確認する

土地の価値を計る要素として、境界は非常に重要です。境界によって自分の土地と隣家や道路との線引きが明確になるからです。 土地を売却する際は、境界を明示するための「確定測量図」が必要な場合があります。 確定測量図とは、隣地の土地所有者立ち合いのもと、了解を得て境界を確定して作成された測量図です。道路の場合は行政が立ち合います。 確定測量図の作成は土地家屋調査士や測量士が行い、確定された境界には石や金属などでできた境界標が設置されます。 測量図が手元にない場合は、専門業者に測量図の作成を依頼しましょう。確定測量図はあるのに隣地や道路との境界に境界標がない場合は、改めて測量をして境界標を復元しなければならない可能性があります。 なお、時価の低い地方の土地などでは、確定測量図がなくても土地の売却が可能な場合もあります。

3. 前面道路や接道義務の確認

前面道路とは敷地に接する道路のことを指します。建築基準法で定められた道路とは、幅員4メートル以上が原則※です。※特定行政庁指定区域内では6メートル以上

再建築不可物件は土地の価値が下がる

建築基準法では、前面道路に2メートル以上接していない土地には建物を建てられないという決まりがあります。これを「接道義務」といい、接道義務に満たしていない土地を「再建築不可物件」といいます。[注1] 再建築不可物件の土地は価値が下がってしまうため、売り出し価格を低く設定しても買い手がつかないケースも少なくありません。売却が難しい場合は不動産買取を検討してみましょう。 [注1] 国土交通省:建築基準法制度概要集 https://www.mlit.go.jp/common/001215161.pdf

4. 土地の相場を確認する

土地の現況を把握したところで、今度は土地の相場を確認しましょう。 まずは国土交通省運営の「土地総合情報システム」で、過去の成約事例から所有する土地の類似物件の売却価格を調べてみましょう。大体の相場がわかるはずです。 査定一括サイトなどで、複数の不動産会社に査定を依頼する方法もおすすめです。より実際の売却価格と近い相場が把握できるでしょう。

5.土地売却を得意とする不動産会社を選ぶ

不動産業者選びは、土地売却を成功させるための重要なポイントです。売却物件や過去の成約事例などを確認し、土地売却に強い不動産会社を選びましょう。 基本、土地の相場が5,000万円以下の個人向け物件の場合は、大手よりも地域密着型の不動産会社がおすすめです。地域の情報に詳しく、横のつながりも強固なため、土地の売却を有利に進められます。

必要な知識や情報を身につけて後悔のない土地売却を

土地売却について、土地売却ならではの注意点を中心にご紹介しました。このほか、土地売却にかかる費用や媒介契約など、注意しなければいけないポイントは数多くあります。 土地の売却には大きなお金が動きます。後悔のないよう、できる限りの事前準備と必要な知識を身につけておきましょう。