駐車場売却の手順を解説|column|株式会社torio real estate(トリオリアルエステート)
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コラム

Column

駐車場売却の手順を解説

駐車場を売却する際は、まずは駐車場の売却方法(そのまま売却か解体して更地にして売却か)を決定します。続いて、土地情報総合システムや不動産業者データベース、全国地価マップなどを参考に、周辺物件の売買実績を参考に相場を把握し、その価格をもとに売却価格を想定しましょう。

あとは複数の不動産業者に査定依頼を行い、売却価格を決定して不動産業者との媒介契約を締結します。

今回は、駐車場売却の5つの手順ほか、売却時にかかる税金について解説します。

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駐車場を売却する際の5つの流れ

駐車場用地を売却する場合は、以下の5つの手順を踏まえて行動しましょう。

1. 駐車場の売却方法を決める

駐車場を売却する方法には、駐車場をそのまま売却するか、更地にして売却するかの2つがあります。そのまま売却するのであれば、通常の不動産同様の手順で売却を進めていきます。

一方、更地にして売却する場合は、まず駐車場の利用者に立ち退いてもらい、駐車場を解体して更地にする作業が必要です。利用者の立ち退きから駐車場の解体が完了するまでには時間がかかるため、期間に余裕を持って計画を進めていきましょう。

2. 売却価格の想定

駐車場をはじめとした不動産を売却する際は、売主が「いくらで売るか」を決めなくてはなりません。不動産には定価というものがないため、売値を決める際は相場価格を参考にします。周辺物件の売値から相場価格を把握し、その価格帯をもとに売却価格を決定しましょう。

相場価格を調べる主な方法としては、以下の3つが挙げられます。

土地情報総合システムのデータをチェックする
不動産業者・シンクタンクが公表している取引データを見る
全国地価マップを参考にする

土地情報総合システムは、国土交通省運営の情報システムです。不動産取引をした人からとった過去2年分のアンケート結果をチェックできます。

不動産業者やシンクタンクのホームページから、過去の取引データを確認するのもおすすめです。近隣の不動産取引実績から相場価格を把握できるでしょう。

参考:土地情報総合システム

https://www.land.mlit.go.jp/webland/(2021‐09-20)

全国地価マップは、固定資産税に関する研究や情報提供を行っている資産評価システム研究センター運営の公的土地評価情報サイトです。掲載マップから、固定資産路線等価、相続税路線等価、地価公示価格、都道府県地価調査価格の4つを調べることができます。

参考:全国地価マップ

https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216(2021-09-20)

3. 不動産業者への査定依頼

相場から売却価格を想定したら、次は不動産業者に査定依頼をしましょう。できるだけ希望する価格で不動産を売却するためには、不動産業者選びが大きなポイントです。1社だけでなく複数の不動産業者に査定依頼することで、より適切な査定価格が出せるでしょう。

不動産業者の査定方法には、簡易査定と訪問査定の2つがあります。簡易査定は、売却希望の不動産の登記簿などに記載されている、地所や面積などをもとに査定を行う方式です。簡易査定では、近隣の物件価格を基に算出する「取引事例比較法」が用いられるのが一般的です。ネット無料査定の多くは、簡易査定方式を採用しています。

一方、訪問査定は、不動産や周辺の状態を不動産業者の担当者が直接現地へ出向いて確認し、査定をする方式です。駐車場の場合は、現在の利用状況や周辺の道路状況、利便性などが査定の対象となります。

結果が出るのに数日かかりますが、簡易査定よりも適切な価格が提示されるはずです。

複数の不動産業者に査定依頼する場合、自ら不動産業者を1社ずつ調べてピックアップしていくとなると、時間と手間がかかってしまいます。

どう調べていいのかわからない、という場合は、ネットから複数の不動産業者にまとめて査定依頼できる不動産一括査定サービスなどを利用するのも良いでしょう。

4. 売値を決定し販売する

査定依頼した複数の不動産業者から提示された査定額を参考に、売却価格を決定します。ここで理解しておきたいのが、「査定額=売却価格」ではないということです。査定額はあくまで参考価格です。たとえ想定よりも高い査定額を提示されたとしても、その額では買手がつかないこともあります。場合によっては査定額よりも低い売値を設定する必要性も出てくるでしょう。

周辺の売出し物件など周辺の状況、売却をできるだけ急ぎたいかなどに応じた売却価格を決定しましょう。

売却価格が決まったら、複数の中から選んだ不動産業者と媒介契約を結び、駐車場の販売を開始します。

売却契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがあります。希望の売却方法(駐車場をそのまま売りに出すか、更地にして売り出すか等)に応じた契約をしましょう。

専属専任媒介契約

不動産業者1社に売却活動〜買主選びまで任せる媒介契約です。ほかの不動産業者と重複して契約することはできません。また、売主が自身で買手を見つけることは禁止されています。不動産業者は、専属専任媒介契締結から5日以内に指定流通機構(レインズ)への登録と、7日に1回以上、依頼主に販売状況を報告しなければなりません。

専任媒介契約

基本的な契約内容は専属専任媒介契約と同じですが、専任媒介契約では売主が自分で買手を見つける売買契約を結べます。不動産業者は契約から7日以内に指定流通機構(レインズ)へ登録し、14日に1回以上、依頼主に販売状況の報告をする義務があります。媒介契約の有効期限は3ヶ月です。

一般媒介契約

ほかの2つの契約とは違い、複数の不動産業者への仲介依頼が可能です。複数の不動産業者と媒介契約することで、不動産情報が多くの人の目に留まるというメリットがあります。また、自分で買手を見つけて売買契約することもできます。

デメリットは、指定流通機構(レインズ)への登録が必須でないこと、販売状況の報告も義務付けられていないことから、不動産業者が積極的な販売活動を行わない可能性がある点です。

5. 買手と売買契約・引き渡し

駐車場の購入希望者が見つかったら、不動産の説明や見学を経て、双方の条件が合えば売買契約を結びます。買手としてはできるだけ安く駐車場を購入したいという気持ちがあるため、値引き交渉をされる場合が多いかもしれません。このとき、買手が提示する値下げ額を受け入れるかどうかは売主次第です。大幅な値下げを受け入れる必要はありませんが、大体1割り程度の値下げ交渉をされると考えておくとよいでしょう。

売買契約が成立したら、買手から売買代金の5%〜20%程度の手付金を受け取ります。手付金は契約成立の証拠(証約手付)となり、売買代金の一部に充てられます。ここまでは一般的な不動産売買と同じ手順ですが、駐車場の売買契約には、契約書等で「買手への駐車場賃貸借契約の継承」が必要であることを覚えておきましょう。 

売買契約書を交わし、手付金を受け取ったら、売主は不動産業者へ仲介手数料を支払います。あとは買手に駐車場を引き渡して取引終了です。

駐車場売却時には所得税・住民税・消費税がかかる

駐車場を売却して得たお金には、所得税・住民税・消費税の3つの税金がかかります。通常、土地の売買に関して消費税はかかりませんが、駐車場は建築物と同等の扱いになるため、消費税の課税対象となります。

駐車場売却にかかるそれぞれの税金の計算方法は次のとおりです。

所得税:売却価格-(不動産購入価格+売却費用)×税率30%(短期)または15%(長期)

住民税:売却価格-(不動産購入価格+売却費用)×税率9%(短期)または5%(長期)

消費税:売却価格-(不動産購入価格+売却費用)×8%

売却価格とは駐車場の売却価格です。不動産購入価格は、駐車場を購入した際の価格を指します。先祖代々の土地などの理由で価格がわからない不動産の場合、前所有者の購入価格で算出します。

売却費用は駐車場を売却したときにかかった費用です。不動産業者への仲介手数料や、駐車場の解体工事費などが該当します。

駐車場売却で活用できる控除制度一覧

売却した駐車場の状況によっては、税金が控除される場合があります。[注1]適用される控除制度とその条件は次のとおりです。受けられる控除がないか、事前に確認しておきましょう。

【長期譲渡所得の場合の特別控除(1,000万円)】

平成21年に取得した土地を平成27年以降に、または平成22年に取得した土地を平成28年に譲渡(売却)する場合に適用される特別控除です。

ただし、土地を取得した人と譲渡人との関係が​​、親子・夫婦・同一生計の親族・内縁関係・特殊な関係のある法人など、次の条件に概要する場合や、相続・贈与によって取得した土地に関しては、控除適用外となります。

【特別控除の特例(5,000万円)】

公共事業のために土地を譲渡(売却)した場合に適用されます。

【特別控除の特例(2,000万円)】

特定土地区画整理事業のために土地を譲渡(売却)した場合に適用されます。

【特別控除の特例(1,500万円)】

特定住宅地造成事業のために土地を譲渡(売却)した場合に適用されます。

[注1]国税庁:No.3223 譲渡所得の特別控除の種類

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3223.htm

駐車場売却の手順を把握して余裕を持った売却計画を立てよう

駐車場売却をする際は、まず駐車場をそのまま売却するか、更地に解体して売却するかを決めましょう。更地にする場合は利用者への立ち退き依頼や解体工事に時間がかかるため、そのまま売却するときよりも期間に余裕を持つことが大切です。

売却価格は周辺物件の相場価格を参考に、状況に合わせて納得の行く売却価格を想定しましょう。査定は複数社の不動産に依頼することがポイントです。

こちらの記事の監修者

torio real estate店長 宿南 秀文

torio real estate店長

宿南 秀文

  • 平成18年度三井のリハウス(現在の三井不動産リアルティ株式会社)を経て、平成20年株式会社torioに入社。
  • torio創業初期から数多く顧客様との商談・交渉・マーケティングリサーチを行ってきた経験を活かし、お客様の保有数不動産価値の創造に努めます。