マンション売却の注意点【売却前から成約時まで解説】|column|株式会社torio real estate(トリオリアルエステート)
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コラム

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マンション売却の注意点【売却前から成約時まで解説】

マンション売却には、売却前・売却期間中・売却後とそれぞれ流れのなかで、さまざまな注意点があります。

とくに、売却前の事前準備は、その先の売却活動をスムーズに進めるために大変重要です。

必要書類やマンションの現況、売却相場などをしっかり確認しておきましょう。



マンション売却を成功させるための鍵は、何といっても不動産会社選びです。

会社の規模よりも、マンション売却を得意とした不動産会社を選ぶことが大切です。



今回は、マンション売却の注意点を売却の流れに沿ってご紹介いたします。

売却前の注意点3つ

マンションの売却活動をする前に、必ず確かめておきたい3つポイントは次のとおりです。

1. マンションに関する書類や現況の確認

まずは、所有するマンションの登記済証や登記識別情報通知書・マンションを取得したときの登記事項証明書が自分の手元にあるか確認しましょう。

登記済証、登記識別情報通知書はマンションの権利者としての公的証明、登記事項証明書はデータ化された登記記録を書面として印刷発行したものです。

登記事項証明書が手元にない場合は、法務局に申請して取得しておきましょう。



登記事項証明書には、不動産の所在や面積・建物番号・所有者の情報・不動産に付随する権利について記載されています。

マンションが相続したものであるなら、名義が変更されているかを改めて確認しておきましょう。



住宅ローンの残債がある場合は、抵当権が付随しています。

売却後、買い主にマンションを引き渡す際には、残債分をすべて返済し抵当権の抹消手続きを行う必要があります。

2. マンションの相場を確認しておく

所有するマンションがどれくらいで売れるかどうか、相場を確認しておきましょう。

一括査定サービスで複数の不動産会社に査定依頼し、極端に高い査定価格や低すぎる査定価格を除外して相場を割り出します。

相場はあくまで売却価格を決めるときの目安とし、「その金額で売れる」と思い込まないようにしましょう。

3. マンション売却に強い不動産会社を選ぶ

不動産会社選びは、マンション売却を成功させるための重要なポイントです。

得意な分野や物件は不動産会社ごとに異なります。

過去の成約事例を参考に、マンション売却に強い不動産会社を選びましょう。

4. マンション売却にかかる費用を確認しておく

マンション売却には、



  • ・印紙代
  • ・登記費用
  • ・仲介手数料
  • ・譲渡所得税


など、さまざまな税金や諸経費がかかります。

なかでも高額なのが、仲介手数料譲渡所得税です。

仲介手数料は売却成約後、仲介依頼先の不動産会社に支払う成功報酬です。

売却価格に応じて、



  • ・200万円以下:売却価格の5%
  • ・200万円〜400万円以下:売却価格の4%+2万円
  • ・400万円以上:売却価格の3%+6万円


と、支払う金額の上限が定められています。



譲渡所得税は、マンションが購入したときの価格よりも高く売れたときにかかる税金です。

【売買価額 -(取得費×減価償却+譲渡費)- 特別控除額(一定の場合)】

という計算式で課税譲渡所得金額を算出し、その金額に不動産の所有期間区分によって定められた税率をかけたものが税額になります。



このほかにも、ローン残債・繰り上げ返済の際に仕払う金融機関への手数料・登記手続きに伴う司法書士費用・引っ越し費用なども念頭にいれておきましょう。

[注1] 国税庁:土地や建物を売ったとき

売却活動中〜成約時の注意点3つ

不動産会社も決定し、いよいよマンションを売り出すときがやってきました。

ここで注意したいポイントは次の3つです。

1. 売り出し価格は相場より1割り程度高く設定する

売り出し前に確認した売却相場を参考に、マンションの売り出し価格を設定します。

高く売りたいからといって、相場とかけ離れた価格をつけても買い主に敬遠されるだけでしょう。

結果売れ残ってしまっては意味がありません。



売り出し価格は値引き交渉を考慮し、相場よりも1割程度高い価格を設定しましょう。

2. 内覧は部屋を綺麗にしてできるだけ受け付ける

内覧希望の検討者は、購入意欲が高まっている状態です。

売買成立のチャンスですので、急な内覧予定であっても極力対応することをおすすめします。

内覧の前は、キッチンやトイレ・浴槽といった水回りを重点的に掃除しておきましょう。

清潔感のある部屋はそれだけで見学者に好印象を与えます。

3. 売買契約書の内容はしっかり確認し理解しておく

マンションの買い手が見つかり売却契約の成約・結締の際には、売買契約書の記載事項をしっかり確認しておきましょう。

疑問点や不明点があった場合は不動産会社に質問し、わからないことがないようにしておきましょう。

入念な事前準備と不動産選びでマンション売却をスムーズに

マンションを売却するにあたって注意しなければならないポイントをご紹介しました。

なかでも不動産会社選びはマンションをできるだけ有利に売るための重要なポイントです。

マンション売却に強く、信頼できる不動産会社を見つけましょう。

こちらの記事の監修者

torio real estate店長 宿南 秀文

torio real estate店長 宿南 秀文
  • 平成18年度三井のリハウス(現在の三井不動産リアルティ株式会社)を経て、平成20年株式会社torioに入社。
  • torio創業初期から数多く顧客様との商談・交渉・マーケティングリサーチを行ってきた経験を活かし、お客様の保有数不動産価値の創造に努めます。