マイホーム売却時の税金の計算方法・特例・確定申告方法は？

マイホームを売却した場合は、売却益に税金が課されます。まずはマイホーム売却時にどのような税金がかかるのか、どのような特例が適用されるのかを理解しましょう。

本記事では、マイホーム売却時の税金や計算方法、特例の種類、確定申告の手順などについて詳しく紹介していきます。

マイホームを売却すると税金がかかる

マイホームを含む不動産を売却すると、「所得税（譲渡所得）」の納付が必要です。どのようなものなのか、具体的に見ていきましょう。

譲渡所得とは資産の譲渡によって生じる所得

「譲渡所得」とは、不動産を譲渡したことで発生する所得です。マイホームの売却もこれに含まれるため、売却益は譲渡所得となります。税額を計算して、適切に納税しなければなりません。

譲渡所得額は以下の計算式で求められます。（※）

• 譲渡所得額＝売却によって得た収入−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額

譲渡所得額が分かったら、規定の税率を掛けて納税額を算出します。年度末には確定申告を行って、納税しなければなりません。

※出典：国税庁.「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

取得費とは

取得費とは、マイホームの購入代金や建築代金、購入手数料などです。この他、設備費・リフォーム費なども含まれます。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、マイホームを売却するために直接かかった費用です。仲介手数料、印紙代などが該当します。

利益がない場合は納税不要

マイホームの売却で納税が必要となるのは、「譲渡所得額がプラスになった場合」のみです。

計算式に沿って計算した結果「譲渡所得がゼロまたはマイナス」だったり、「特別控除を適用するとゼロまたはマイナス」だったりする場合、納税を免除されることがあります。ただし、特例を適用するためには確定申告が必要です。マイホームを売却した年度は、確定申告の準備をしておきましょう。

マイホーム売却時に適用できる控除や特例

マイホームの売却では、特別控除をはじめ、さまざまな控除や特例が適用できます。それぞれ適用の条件が定められている上、併用可能なものと併用不可能なものがあります。特別控除や特例の条件を知り、節税に努めましょう。

ここからはマイホーム売却時に適用できる特別控除や特例を紹介します。

3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用されます。譲渡所得額を計算する場合、最高で3,000万円の控除額を差し引くことが可能です。（※）

• 譲渡所得額＝売却によって得た収入−（取得費＋譲渡費用）−3,000万円（特別控除額）

売却によって得た収入から諸費用と3,000万円を差し引いて、ゼロまたはマイナスになった場合は「譲渡所得なし」となり、納税の必要はありません。

3,000万円の特別控除の適用条件は以下のとおりです。

• 自分が住んでいる家屋の売却または家屋と共にその敷地や借地権を売却すること
• 以前住んでいた家屋や敷地の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 同様の特例を前年・前々年に受けていないこと（譲渡損失についての損益通算、繰越控除の特例の適用を含む）
• 前年・前々年にマイホームの買い換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
• 災害によってマイホームを失った場合は、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
• 売り手と買い手に特別な関係がないこと

この他、別荘や仮住まいのマイホームや、特例を受けるためだけに入居した場合なども、3,000万円の特例は受けられません。

※出典：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

軽減税率の特例

家屋や敷地の所有期間が10年を超えている場合は、譲渡所得税に対し軽減税率が適用されます。（※）

軽減税率を適用するための要件としては「日本国内のマイホーム」「売主と買主が特別な関係にないこと」などの条件があります。なお長期所有による軽減税率は、3,000万円の特別控除と併用可能です。

※出典：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例  

住宅ローンが残っているマイホームを売却して利益がマイナスとなった場合は、その他の所得で損益通算が可能です。さらにその年で控除しきれなかった場合は、翌年以後3年間繰り越して控除（繰越控除）することが認められています。（※）

損益通算限度額は、以下のとおりです。

• 損益通算の限度額＝マイホームの売買契約日の前日における住宅ローンの残高−売却価額

適用要件として、「自分が住んでいるマイホームであること」「日本国内にあり、譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるもの」「譲渡したマイホームの売買契約日の前日に、償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること」などがあります。

ただし要件を満たしていても「所得金額が3,000万円以上ある」「特別な関係の人に売却した」「前年・前々年に別の特例を適用した」などの場合、この特例は適用できません。また3,000万円の特別控除との併用もできないため、注意しましょう。

なお特例の対象となるのは、「令和5年12月31日までに売却したマイホーム」です。（令和4年11月時点）

※出典：国税庁「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」

 特定居住用財産の買い換えの特例

マイホームの買い換えによって得た譲渡益について、課税を先延ばしにできるという特例があります。（※）

特例を利用した場合、買い換え時点で納税の必要はありません。将来マイホームを売却する際に、繰り延べ分を合わせた税額を納付することになります。こちらも、特例の対象となるのは「令和5年12月31日までに売却したマイホーム」です。（令和4年11月時点）また、3,000万円の特別控除との併用はできません。

※出典：国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームの買い換えによって損失が発生した場合、その他の所得で損益通算できる特例があります。その年だけで控除できなかった損益については、翌年以降3年間にわたって損益通算が可能です。（※）

適用要件として「自分が住んでいるマイホームであること」「日本国内にあり、譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるもの」「新居を取得した年の翌年12月31日までの間に居住することまたは居住する見込みであること」などがあります。

特例の対象となるのは、「令和5年12月31日までに売却して新居を購入した場合」です。（令和4年11月時点）また、3,000万円の特別控除との併用はできません。

※出典：国税庁「マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

マイホーム売却時の所得税（譲渡所得）の基本的な計算方法

マイホームを売却した場合の税金について、実際に計算してみましょう。

マイホームは「譲渡額1億円」「取得費5,000万円」「諸経費1,000万円」「所有期間10年以上経過」しているものとします。

譲渡所得額を算出する

まずは、譲渡所得額を「譲渡所得額＝売却によって得た収入−（取得費＋譲渡費用）」で計算しましょう。

• 4,000万円＝1億円−（5,000万円＋1,000万円）

譲渡所得額4,000万円から、3,000万円の特別控除額を差し引きます。

• 4,000万円−3,000万円＝1,000万円

この場合の課税対象額は1,000万円です。

該当する税率を掛ける

家屋や敷地の所有期間が10年を超えている場合は、軽減税率の適用が可能です。軽減税率「10％」を掛けて納税額を計算しましょう。

• 1,000万円×10%＝100万円

「譲渡額1億円」「取得費5,000万円」「諸経費1,000万円」「所有期間10年以上経過」のケースでの納税額は、「100万円」となります。

マイホームを売却した際の確定申告の手順

マイホームに関する特例を利用する場合は、売却益の有無にかかわらず確定申告が必要です。マイホームを売却した年度の確定申告の手順を見ていきましょう。

必要な書類をそろえる

確定申告の際は、以下のものを用意してください。（※）

• 確定申告書B
• 分離課税用の申告書
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）土地・建物用
• 売買契約書
• 登記事項証明書
• 譲渡費用を証明するための領収書など

売買契約書は、購入時と売却時の両方が必要です。一方、登記事項証明書は売却後のものを用意しましょう。また譲渡費用の根拠を証明するため、領収書などが必要です。マイホームの売却で支払いをした場合は、領収書や控えを取っておきましょう。

なお確定申告に必要な書類は、国税庁のホームページからダウンロードできます。

※出典：国税庁. 「確定申告書等の様式・手引き等（令和3年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分）」

譲渡所得の内訳書を作成する

譲渡所得の内訳書は、物件の所在地や売買日などを記載するものです。売却したマイホームの詳細について、それぞれ項目を埋めてください。

「分離課税用申告書」を作成する

譲渡所得の内訳書に記載した内容を「分離課税用申告書」に転記します。

「分離課税の短期・長期譲渡所得に関する事項」の欄に算出した金額を入れましょう。

注意点は、「特例適用条文」の欄を正しく記載することです。3,000万円の特別控除を受ける場合は「措置法35条1項」、軽減税率の適用を受ける場合は「措置法31条の3」と記載してください。（※）これを忘れると、申告書が受理されない恐れがあります。

※出典：国税庁「特例適用条文一覧（２ マイホームを譲渡（売却）し、利益があった場合の特例）

マイホームの売却は確定申告が必要

マイホームの売却では、3,000万円の特別控除や軽減税率が適用される可能性があります。

いずれのケースも確定申告が前提となるため、マイホームを売却した年度は必ず確定申告を行いましょう。必要な書類や領収書等をそろえ、早めに準備を始めるのがおすすめです。

こちらの記事の監修者

torio real estate店長

宿南 秀文

• 平成18年度三井のリハウス（現在の三井不動産リアルティ株式会社）を経て、平成20年株式会社torioに入社。
• torio創業初期から数多く顧客様との商談・交渉・マーケティングリサーチを行ってきた経験を活かし、お客様の保有数不動産価値の創造に努めます。