管理費と修繕積立金の相場とは?高くなる理由と購入時のチェックポイントを解説|column|株式会社torio real estate(トリオリアルエステート)
管理費と修繕積立金の相場とは?高くなる理由と購入時のチェックポイントを解説|column|株式会社torio real estate(トリオリアルエステート)
管理費と修繕積立金の相場とは?高くなる理由と購入時のチェックポイントを解説|column|株式会社torio real estate(トリオリアルエステート)

コラム

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管理費と修繕積立金の相場とは?高くなる理由と購入時のチェックポイントを解説

分譲マンションを購入すると、住宅ローンのほかに毎月管理費と修繕積立金の支払いが発生します。月々の負担は軽いほど家計に余裕が生まれますが、費用が安すぎて管理や修繕が適切に行われなければ快適な生活をおくれません。将来的にマンションの資産価値が下がるおそれもあります。

マンションを所有している期間中、ずっと支払うお金だという点にも留意しましょう。住宅ローンのように完済すれば支払いがなくなるというものではありません。

この記事では、管理費と修繕積立金の平均や相場、マンション購入時に注意したいポイントを解説します。「こんなはずではなかった」と後悔することのないよう、購入を決める前に正しい知識をつけておきましょう。

分譲マンションにかかるランニングコスト

修繕積立金と管理費は、分譲マンションのランニングコストです。何のために支払うお金なのかをそれぞれ解説します。

修繕積立金

修繕積立金は、10~15年程度の周期で実施する共用部分の大規模修繕工事に使うお金です。大規模修繕工事は、管理組合が定めた長期修繕計画に従って実施されます。高額な費用がかかるため、毎月少しずつお金を積み立てて備えます。

大規模修繕工事の具体例は以下のとおりです。

・屋根・屋上の防水

・外壁・手すりの塗り替え

・エレベーター、給排水設備、電灯設備の修繕

専有部分は管理規約の範囲内で所有者が自由に改修できますが、共用部分の修繕にかかる費用はマンションの所有者全員で負担しなければなりません。集金した修繕積立金は管理組合が管理します。

管理費

管理費は、居住者が快適な生活をおくるために使うお金です。管理費がなければ、共有廊下やロビーの電灯も交換できず、清掃もされません。管理費の主な使途は以下のとおりです。

・管理人やコンシェルジュの人件費

・エレベーターや自動ドアなど共用設備のメンテナンス費用、電気代

・共有部分の清掃費、備品購入費

・管理組合の運営費

・共有部分の火災・地震保険料

・防犯カメラ代や警備会社の利用料などセキュリティ関連費

管理費の額は管理組合の総会で定められるため、マンションごとの差は大きめです。集金したお金は管理組合が管理します。

修繕積立金の相場

 国土交通省の平成30年度(2018年度)マンション総合調査によると、修繕積立金の平均は1戸あたり月額11,243円でした。ただし、相場はマンションの規模や築年数、機械式駐車場の有無などによって変わってきます。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」には、修繕積立金の目安を求める算出式が記載されています。

  • 修繕積立金の目安=専有面積あたりの修繕積立金×専有面積+機械式駐車場の加算額
  • 機械式駐車場の加算額=機械式駐車場1台あたりの修繕費×台数×居住者の負担割合

専有面積あたりの修繕積立金の平均は、以下のとおりです。

階数および建築延床面積

平均(1平方メートルあたり、月額)

15階未満

5,000平方メートル未満

218円

5,000~10,000平方メートル

202円

10,000平方メートル以上

178円

20階以上

206円

ガイドラインには機械式駐車場1台あたりの修繕費も載っているため、金額が適切かどうかを判断する際の参考にしてください。

ここでは、下記のようなマンションを購入するケースを考えてみましょう。

  • 10階建て、延床面積6,000平方メートル
  • 専有面積80平方メートル
  • 機械式駐車場なし

修繕積立金の目安は、202円×80平方メートル=16,160円です。

マンションの修繕積立金に関するガイドライン|国土交通省

平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状|国土交通省

管理費の相場

国土交通省の平成 30 年度調査によると、管理費の平均は1戸あたり月額15,956円でした。管理費は、地域や築年数、全体の戸数などの条件によって変わってきます。

通常、下記のようなケースでは管理費が安くなります。

  • 戸数が多い
  • 管理人が常駐していない
  • エレベーターがない
  • 居住者に専用庭やトランクルーム、駐車場などを貸し出していて、賃料が入る
  • 一方、下記のようなマンションの管理費は高めです。
  • エレベーターが多いタワーマンション
  • ジム・プールなどの共用施設が充実しているハイグレードマンション

修繕積立金が高くなる理由

修繕積立金の金額は、毎年同じとは限りません。購入当初は安めでも、数年程度で値上がりする場合もあります。ここでは、修繕積立金が高くなる理由を解説します。

段階増額積立方式を採用している

修繕積立金の徴収方法として段階増額積立方式を採用しているケースです。修繕積立金の主な徴収方法には、下記の2種類があります。

  • 段階増額積立方式:段階的に徴収金額を引き上げる
  • 均等積立方式:長期修繕計画に必要な金額を毎月均等に徴収する(国土交通省推奨)

段階増額積立方式では通常5~10年程度の周期で徴収額が上がり、月々の負担が重くなります。国土交通省の平成 30 年度調査では、全体の41.4%が均等積立方式、43.4%が段階増額積立方式でした。ただし、平成22年以降に絞ると、67.8%が段階増額積立方式を採用しています。

最初の設定額が適正より安い

購入時の修繕積立金が適正な金額より安かったケースです。購入者の負担を減らして物件を売りやすくするために、当初の修繕積立金を安めに設定するマンション販売業者が増えています。

とはいえ、大規模修繕工事は必ず実施しなければなりません。修繕積立金が足りなければ、いずれは値上げする必要性が出てきます。周辺に存在する似た条件の中古マンションと比較すると修繕積立金が安いのかどうかがわかり、将来的にどの程度高くなるのかを予測できます。

経年によって修繕費が足りなくなる

大規模修繕工事に必要な修繕積立金が不足しているケースです。段階増額積立方式を採用していたとしても、総会で承認されなければ増額できません。合意形成ができないと大規模修繕工事の資金が不足して、適切な工事ができなくなる可能性があります。国土交通省の平成 30 年度調査によると、34.8%のマンションで計画に比べて積立額が不足しています。

大規模修繕工事に想定以上の費用がかかり、修繕積立金が見直されて値上がりする場合も少なくありません。建物は経年劣化するため、築年数が長くなるほど修繕すべき部分が増えて、修繕積立金が高くなると考えておきましょう。

工事費の相場が高くなる

人件費や材料費、燃料代、重機のリース代など、工事に関係する費用が高くなるケースです。通常ある程度の物価上昇は予測して長期修繕計画を立てますが、消費税が上がるなどの突発的なできごとが起こると急激に費用が上がるおそれがあります。工事費の相場が上がれば大規模修繕工事の費用も膨らむため、修繕積立金が値上げされる可能性が高まります。

工事費の問題はマンション購入時には予測できない要因で、避けようがありません。ただし、建築業界では人手不足が深刻化しているため、値上げを想定しておくほうが安心です。

計画外の大規模修繕が行われる

計画外の大規模修繕が必要になるケースです。大規模修繕工事の内容は長期修繕計画で定められていますが、提案が総会で承認されれば計画外の工事が行われる場合があります。具体的な工事例は以下のとおりです。

  • 居住者が高齢化したためにバリアフリー化する
  • 耐震性を強化する
  • 非常用電源を確保する
  • 空室率を上げないため、または資産価値を維持するために周囲のマンションにあわせて外壁や設備をグレードアップする

このほか、マンションの空室率が上がって修繕積立金が不足した結果、値上げするケースもあります。

マンション購入時にチェックすべき修繕積立金・管理費のポイント

マンションを購入する際にチェックしたい修繕積立金と管理費のポイントを解説します。

相場や平均と著しい差がないか

修繕積立金と管理費は、マンションごとの差が比較的大きめです。ただし、先に紹介した平均や周辺の似た物件よりも著しく安い場合は、修繕や管理が適切に行われていない可能性が疑われます。住宅ローンの負担を考えれば「修繕積立金や管理費は安いほどいい」と考えてしまいがちですが、数年後に値上がりして支払えなくなればマンションを手放す事態にもなりかねません。

平均や相場は先に紹介したガイドラインや国土交通省の調査、インターネットなどでチェックできます。手間はかかりますが、後悔しないためにも契約前に必ず確認しておきましょう。

修繕積立金が不足していないか

中古マンションを購入する場合、不動産業者に依頼すれば長期修繕計画の内容や修繕積立金の残高、収支などを閲覧できます。「計画通りに修繕が行われているか」や「現在の残高に対して修繕費が少なすぎないか」をしっかりチェックしましょう。残高が不足している場合、将来的に修繕積立金の値上げや一時金の徴収が行われる可能性が出てきます。

さらに、以前の所有者が修繕積立金を滞納していると、区分所有法に基づき新所有者に請求が来る場合があります。滞納が発生しているマンションは少なくないため、注意してください。

参考:

長期的に払い続けられる金額か

管理費と修繕積立金は、マンションを所有している期間中継続して発生します。ローン完済後はもちろん、定年退職後も支払わなければなりません。出産や配偶者の離職、定年退職などで家計の状況が変わった場合でも、毎月無理なく継続して払えるかどうかを検討しましょう。滞納すると督促が行われ、悪質な場合は口座の差し押さえや競売が行われる場合もあります。

特に、マンション内のキッズルームやジム、シアタールームなどの共用施設には人件費や維持費がかかります。生涯にわたってお金を払う価値があるのかを、契約前にじっくりと考えてみてください。

まとめ

管理費と修繕積立金は、分譲マンションを所有すると必ずかかってくるランニングコストです。購入後に高くなる可能性も十分にあるため、相場や徴収方式への理解を深めて長期的なマネープランを立てましょう。

株式会社torioは、不動産を買い取って付加価値を加えて販売する「買取再販」に特化した不動産のプロです。不動産の売り主にとっては、物件のリフォームから販売までをワンストップで一任できる点がメリットです。買い主にとっても、魅力的な物件を新築よりも安く購入できる点は見逃せません。マンションの売買を考えている人は、気軽な相談から始めてみてはいかがでしょうか。

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こちらの記事の監修者

torio real estate店長 宿南 秀文

torio real estate店長

宿南 秀文

  • 平成18年度三井のリハウス(現在の三井不動産リアルティ株式会社)を経て、平成20年株式会社torioに入社。
  • torio創業初期から数多く顧客様との商談・交渉・マーケティングリサーチを行ってきた経験を活かし、お客様の保有数不動産価値の創造に努めます。