不動産の売却に必要な税金・手数料などの費用を一覧で解説|column|株式会社torio real estate(トリオリアルエステート)
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コラム

Column

不動産の売却に必要な税金・手数料などの費用を一覧で解説

不動産を売却する際は、どれくらいの金額で売れるかが気になるところ。

しかし、売却額はそのまま手元に残りません。

税金や手数料などを差し引いた金額が手元に残るので、あらかじめ把握しておかなければ「思ったより少ない」と思われるかもしれません。

とはいえ、具体的にどんな手数料や税金が、どれくらいかかるか分からない人も多いはず。

そこで今回は不動産売却で発生する税金や手数料など、必要な費用を一覧で解説していきます。

不動産の売却にかかる費用一覧

不動産の売却にはさまざまな費用が必要です。

しかし、不動産によってかかる費用に差があります。

まずは多くの不動産の売却で、必要になる主な費用を解説します。

仲介手数料

不動産の売却が成立した際に、成功報酬として支払います。 買主と売買契約を結んだ際に半額を、物件を引き渡した際に残りの半額を支払うのが一般的です。 この仲介手数料は宅建法で、以下のように上限が定められています。
売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下 売買価格の5%以内
200万円超~400万円以下  売買価格の4%以内
400万円超  売買価格の3%以内

この上限を踏まえ、仲介手数料は以下のような計算式で求められます。

【仲介手数料=(売却価格×3%+6万円)+消費税】 例えば、不動産が5,000万円で売却できれば仲介手数料は、(5,000万円×3%+6万円)+消費税=171万6,000円になります。 この計算方法は、戸建てでもマンションでも同じです。 ただし、これはあくまで上限額。不動産会社によってはキャンペーンやサービスなどで、さらに低い額の手数料となるかもしれません。 また、仲介手数料は売却額によって変動するため、高く売れれば売れるほど大きな金額になります。 このように、不動産会社によってパーセンテージが異なり不動産の売却価格に左右されるため、仲介手数料には相場がありません。 不動産会社ごとの仲介手数料を事前に調べたり、複数の不動産に査定を依頼して比較したりしましょう。

印紙税

不動産売買契約書に収入印紙を貼り、消印をすると「納税」完了です。 この印紙税の金額は、不動産の売買金額によって変動します。 また消費税増税に伴い2022年3月31日までは、以下のような軽減税額が適用されます。
  • ・1万円を超え、50万円以下:200円
  • ・50万円を超え、100万円以下:500円
  • ・100万円を超え、500万円以下:1,000円
  • ・500万円を超え、1,000万円以下:5,000円
  • ・1,000万円を超え、5,000万円以下:1万円
  • ・5,000万円を超え、1億円以下:3万円
  • ・1億円を超え、5億円以下:6万円
  • ・5億円を超え、10億円以下:16万円
  • ・10億円を超え、50億円以下:32万円
  • ・50億円を超える:48万円

登記費用

住宅ローンの返済を担保するため、不動産には抵当権が登記されているのが一般的です。 抵当権が登記されたままでは買い手がつかないので、不動産を売却するには抵当権を抹消しなければなりません。 手続きは誰でも行えますが、複雑で難しいため司法書士に依頼するのが一般的です。 司法書士への手数料を含めて、1件につき1万円~2万円ほどかかります。

住宅ローンの返済手数料

抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済しなくてはなりません。

そのため、返済が終わっていない場合は一括返済する必要があります。

一括返済には手数料が発生します。この手数料は各金融機関によって異なり、1万円~3万円ほどが目安です。

ネット経由なのか窓口なのか、手続き方法によって金額が異なるので、借入先のHPで確認しましょう。

譲渡所得税

所有する不動産を売却して得た利益には、譲渡所得税と呼ばれる所得税および住民税がかかります。

ただし、譲渡所得税は、単純に不動産の売却価格へ課税されるものではありません。

不動産の売却価格から「不動産の購入金額」と「売却にかかった費用」を引いて算出します。

  • ● 不動産購入にかかった費用=売却する不動産の購入代金、建築代金、購入手数料、測量費、整地費、建物解体費、設備費、改良費、不動産購入時の登記費用、不動産取得税、印紙税、不動産購入ローンの利子など ※ただし事業所得などの経費に計上した場合は、含まれません。
  • ● 売却にかかった費用=仲介手数料、印紙税、立退料、建物解体費など ※売却のために直接使った費用なので、修繕費や固定資産税などは含まれません。
ちなみに、利益にかかる税金なので、利益が発生していなければ譲渡所得税は発生しません。 この譲渡所得税は、不動産を所有していた期間によって税率が違います。
  • ● 短期譲渡所得(所有期間が5年以下):所得税31%+住民税9%
  • ● 長期譲渡所得(所有期間が5年超):所得税15%+住民税5%

不動産の所有期間は「売却した年」の1月1日時点が基準です。

例えば、2016年3月に不動産を購入し2021年4月に売却した場合は、実際の所有期間は5年を超えます。

しかし、税務上では売却した年(2021年)の1月1日まで遡って計算されるため所有期間は4年です。

そのため、短期譲渡所得になり高い税率で課税されてしまいます。

売却時期には注意が必要です。

不動産によっては発生する費用一覧

不動産や売主の状況によっては、他にも費用が発生する場合があります。

引越し費用

現在住んでいる家を売却する場合は、引越し費用が必要です。

引越し費用は、荷物の量(トラックの大きさ)や距離・時期によって変わります。

大手賃貸サイトによれば、繁忙期の2月~4月に市区町村内(15km未満)で4人家族で引越す場合、平均12万円ほどかかるのが相場です。

また、家具や家電製品を廃棄する場合は、さらに処分費が必要です。

この他にも、新居の敷金や礼金・仲介手数料なども発生します。

ハウスクリーニング・リフォーム費用

不動産によっては、ハウスクリーニングリフォーム費用もかかるでしょう。

売却する不動産をハウスクリーニングやリフォームで綺麗にしておくと、買い手が見つかりやすくなったり、値下げ交渉を受けにくくなったりする効果が期待できます。

物件まるごと以外にも、浴室や洗面台・トイレ・キッチンなどの水回り・床・壁紙など部分的な清掃・リフォームも可能です。

特に、上記の部分は汚れが目立ちやすく、購入検討者にじっくり見られやすい場所です。

不動産全体の印象・評価にも影響するため、綺麗にすべき場所だといえます。

クリーニング費用は、家の広さや状態・掃除する場所の数・空室か住居だったかなどにもよりますが、3万円~10万円ほどが目安です。

リフォームの場合は、トイレやお風呂部分のみの場合で、50万円~150万円ほどかかるのが相場です。

測量費用

「土地の境界線を明確にしてトラブルを防止する」「土地面積を明らかにし、売買金額を算出する」ために、測量が必要な場合があります。

例えば、古くからある住宅であれば、隣地との境界線が曖昧だったり、登記簿の情報が古く現状とズレがあったりするかもしれません。

また、不動産売却時に、買主から境界確認書や確定測量図を求められる場合もあります。

測量の費用は売主が負担しますが、その費用は50万円〜100万円ほど。土地の形状や面積、近隣トラブルの有無などによって、費用に差がでます。

解体費用

古い一戸建ての物件の場合は、更地の方が新築を建てやすかったり住居以外にも活用しやすかったりするため、解体した方が高く売れやすくなります。

解体費用の相場は建物の構造や健在によって異なり、1坪あたり以下のようになります。

  • 木造住宅:3~4万円ほど
  • 鉄骨住宅:4~5万円ほど
  • RC住宅:5~6万円ほど

頑丈で廃棄しづらい建材であるほど解体費用は高額です。

相続した不動産を売却する場合にかかる費用

相続した不動産を売却する場合は、相続登記の費用が発生します。

不動産は売主自身の名義でなければ売却できません。もし名義人が故人の場合は、名義変更する必要があります。

売主本人の名義に変更する手続きが、相続登記です。

相続登記には以下の費用がかかります。
  • ● 登録免許税:固定資産税評価額×0.4%
  • ● 書類発行費用(戸籍謄本や印鑑証明書など):5,000円~2万円ほど

また、相続登記を司法書士に依頼する場合は5万円~15万円ほどかかります。

書類集めから依頼すると費用は高くなるため、できる範囲は自身で行った方が安く済みます。

不動産を売却すると確定申告が必要?

不動産売却で利益が発生すると、前述した譲渡所得税を納めなければならないため、確定申告が必要です。

反対に利益が出ていなければ、確定申告は必要ありません。

しかし赤字でも確定申告すれば、その他の税金を節税できます。

居住用不動産を売却して赤字が出た場合、「居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」という特例が利用可能です。

この特例によって、「売却の損失」と「他の取得」で損益通算すれば、税金の還付を受けられ節税になります。

このような救済措置があるので、利益が出たかどうかにかかわらず、確定申告するのがおすすめです。

確定申告は、不動産を譲渡した年の翌年2月16日~3月15日までの間に行います。

不動産売却にかかる費用を安く抑える方法

不動産の売却には仲介手数料をはじめ、様々な費用や税金が必要です。

とはいえ、不動産を売った代金は少しでも多く手元に残したいもの。

ここからは不動産売却にかかる費用を安く抑える方法を解説します。

特別控除により納税額を抑える

3,000万円控除

一戸建て・マンションを問わずマイホームを売却して利益が出ると、譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例です。

もし不動産売却で得た利益が3,000万円以下であれば、税金がかかりません。

この特例を受けるには、以下のような条件を満たす必要があります。

  • ● マイホームを住まなくなってから3年以内に売る
  • ● マイホームを売るまでに、その他の土地活用で利益を得ていない
  • ● 売った年から3年前までこの特例を受けていない
  • ● 売り手と買い手が親子などの特別な関係にない

条件さえ満たせば3,000万円も控除されるため、ぜひ活用したい特例です。

対象かどうか判断が難しい場合は、税務署不動産会社に相談しましょう。

10年超所有軽減税率の特例

不動産の所有期間が10年以上の場合、3,000万円の特別控除と併用して、軽減税率の特例を適用できます。

譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については、通常20%(長期譲渡所得)の税率が約14%に軽減されます。

この特例を受けるためには、以下のような条件があります。

  • ● 不動産の所有期間が10年以上
  • ● 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている
  • ● 前年や前々年にこの特例を受けていない
  • ● 親子や夫婦間の売買ではない

買取で仲介手数料を無料にする

仲介手数料は不動産会社により異なりますが、大なり小なり必要です。

しかし、不動産会社に「仲介」ではなく「買取」してもらえば仲介手数料はかかりません。

また、通常であれば買い手がつくまで時間がかかりますが、買取であれば買い手を探す必要がないためすぐに売却可能です。

ただし、仲介で売却するより、売却価格が安くなるかもしれません。

一般的に買取価格は、不動産の市場価格より2割~3割ほど安くなります。

そのため、複数の不動産会社に査定を依頼したり、周辺相場を調べたりしてしっかりと比較検討する必要があります。

少しでも不動産売却の費用を抑えるにはtorioにお任せ

不動産の売却には仲介手数料や各種税金、手数料など様々な費用がかかります。

どのような費用がどれくらい必要か、把握していれば新生活の計画を立てやすくなるでしょう。

また、税金の控除を利用すれば、手元に残る金額に大きな差が生まれます。

とはいえ、どうしてもかかるのが仲介手数料です

売却金額によっては100万円以上かかるので、大きな負担です。

少しでも不動産売却の費用を抑えたい場合は「torio」にお任せください。

仲介ではなく買取のため、仲介手数料は不要です。

また、買い手を探す時間がかからないため、固定資産税や管理費などのランニングコストもかかりません。

さらに築年数が古くかなり傷んだ状態でも、瑕疵担保免責で買取します。

弊社では物件に新たな価値を加えて再販するため、ハウスクリーニングやリフォームも不要です。

もちろん査定費用は無料。ぜひお気軽にご相談ください。

こちらの記事の監修者

torio real estate店長 宿南 秀文

torio real estate店長

宿南 秀文

  • 平成18年度三井のリハウス(現在の三井不動産リアルティ株式会社)を経て、平成20年株式会社torioに入社。
  • torio創業初期から数多く顧客様との商談・交渉・マーケティングリサーチを行ってきた経験を活かし、お客様の保有数不動産価値の創造に努めます。