戸建て売却の注意点|column|株式会社torio real estate(トリオリアルエステート)
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コラム

Column

戸建て売却の注意点

  戸建ての売却はマンション売却よりも難易度が高いといわれています。その理由は、戸建ての建築構造上、買い手が中古に手を出しにくいところにあります。 また、戸建ての市場価値は経年による落ち込みがマンションよりも激しく、築20年を超えると戸建てそのものの価値はほとんどなくなってしまいます。 できるだけ高く戸建てを売却したいなら、売却予定の戸建ては築15年を過ぎる前に売ってしまうこと、そして、売却実績豊富な不動産会社に仲介を依頼することです。 今回は、戸建て売却を成功させるための注意点について解説いたします。

1. 戸建てはマンションよりも売れにくい

戸建てを売却するまでにかかる期間は3ヶ月から11ヶ月程度です。ときには1年以上買い手がつかないこともあり、基本的にはマンション売却よりも時間がかかるといわれています。 その理由は、戸建てとマンションの構造に違いにあります。 たとえば同じ築20年の物件だとしても、マンションは耐久性に優れた「鉄筋鉄骨建築」のため、古さを感じつつも建物自体に不安を感じる人は少ないでしょう。 一方、戸建ては基本「木造建築」です。耐震性の心配だけでなく、屋根の劣化や雨漏り、シロアリ被害による土台の腐食など、経年劣化による破損や故障を懸念されます。 こういった理由から戸建て対する「新築信仰」は未だに根強く、マンションに比べて買い手がつきにくい傾向にあります。 戸建てを売却するときは、売却期間にある程度の余裕持つことが大切です。売却期間に余裕がないと、焦りから売却価格を大幅に下げてしまうケースがあるからです。

2. 戸建ての価値は築20年でほぼゼロになる

戸建てを高く売りたいのであれば、とにかく「家が若いうちに売る」ことが重要です。 戸建ての資産価値は、築年数10年で新築物件の半分、15年で2割程度といわれています。購入価格の2割というと大幅な下落に感じますが、このあたりの築年数ならまだ市場での需要もあるため、買い手も見つかるでしょう。 しかし、築年数20年を過ぎると建物の価値はほぼゼロになり、資産価値の評価も下がってしまいます。これには木造住宅の耐用年数が22年であることが大きく関係しています。[注1] 戸建てを高く売却するためには、築15年前後が資産価値のボーダーラインと考えておきましょう。 [注1] 国税庁:耐用年数(建物/建物附属設備) https://www.keisan.nta.go.jp/h30yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html

築年数25年以上の戸建てを売るには

築25年以上を過ぎた戸建ては建物の老朽化が激しいため、そのままの状態ではまず買い手は見つからないでしょう。 建物を取り壊して更地にすると売れやすくなりますが、それには高額な取り壊し費用がかかってしまいます。 また、建物を取り壊して更地にしてしまうことで、居住用家屋根を売却したときの特例、固定資産税や都市計画税の税制優遇が受けらなくなってしまいます。[注2] 建物の状態によっては古家付きの土地として売却できるケースもあるため、まずは不動産会社に相談してみましょう。 [注2] 国税庁:マイホームを売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

3. 戸建ての相場を調べるときは訪問査定を利用する

戸建ての売却を決めたら、売却価格を決めるときに必要な相場を調べましょう。相場は、不動産ポータルサイトや国土交通省「不動産取引価格情報検索」、不動産流通機構「REINS」などを利用するのもよいですが、一戸建ての相場を知るなら不動産会社の訪問査定がおすすめです。実際に戸建ての状態を見て査定してもらえるため、机上査定よりも精度が高いというメリットがあります。 査定額のばらつきがあった場合は、「なぜその査定額になったのか」という点をきちんと確認し、根拠のある説明がなかった査定額は除外しましょう。

4.戸建ての売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ

不動産会社によって得意分野は異なります。まずは不動産一括査定サイトに登録し、複数社に査定依頼しましょう。 できるだけ多くの不動産会社の査定を受け比較することで、所有する戸建て売却に合った不動産会社を見つけてください。

戸建て売却はできるだけ築浅で売ることと不動産会社選びが重要

戸建ては鉄筋鉄骨のマンションに比べ痛みやすいため、経年による資産価値の下落が顕著です。築年数20年を超えると建物としての価値がほぼなくなってしまうため、高く売りたい場合は築年数15年を目安に考えておきましょう。 戸建て売却の仲介依頼は、戸建て売却に強い不動産会社を選びましょう。