固定資産税評価額の調べ方と使い方をプロがわかりやすく解説
毎年1月1日時点で、土地や建物の所有している人に課せられる税金を「固定資産税」といいます。
固定資産税の金額の根拠となるのが、各市区町村の固定資産評価員が決める「固定資産税評価額」です。
実は、固定資産税評価額は固定資産税だけでなくほかの税金の計算にも深く関わっています。
本記事では、固定資産税評価額の調べ方や活用方法を解説します。
固定資産税評価額とは？固定資産税の金額を決める基準
固定資産税とは、毎年1月1日の時点で不動産を所有するすべての人に課税される地方税です。
不動産のうち、建物と土地の両方に固定資産税がかかります。
戸建ての一軒家・アパート・マンションを所有している場合は、建物部分だけでなく土地部分の固定資産税も課される点に注意が必要です。
また、不動産を共同名義で所有している場合は、出資額の割合（所有持分）に応じてそれぞれが所定の割合で固定資産税を支払います。
この固定資産税の納税額を決めるために必要なのが、「固定資産税評価額」と呼ばれる指標です。
ここでは、固定資産税評価額の決め方、調べ方を解説します。
固定資産税評価額は「固定資産評価員」が決める
地方税法第四百四条に基づき、固定資産税評価額は各市区町村が認定した固定資産評価員によって決められます。
第四百四条：市町村長の指揮を受けて固定資産を適正に評価し、且つ、市町村長が行う価格の決定を補助するため、市町村に、固定資産評価員を設置する。 引用元：e-Gov：地方税法第四百四条
固定資産評価員は、「固定資産の評価に関する知識及び経験を有する者」、つまり不動産鑑定士の中から議会の承認を経て選ばれます。
固定資産税評価額の土地部分の目安は、国土交通省の土地鑑定委員会が決めた標準的な公示地価の7割です。
これを「固定資産税路線価」と呼びます。
建物部分については、建築費用の約50～70%が目安です。
しかし、公示地価は毎年3月に更新され、建物部分の評価も変動する可能性があります。
そのため、固定資産評価員は3年に1度「評価替え」を行い、固定資産税評価額の金額を定期的に見直しています。
固定資産税評価額を調べる3つの方法
固定資産税評価額を調べる方法は次の3つです。
1. 固定資産税評価明細書
固定資産税評価明細書とは、固定資産税評価額の金額などを記した書類のことで、納税者全員に送付されます。
固定資産税評価明細書は、毎年4月1日ごろから送付する自治体が多いですが、自治体によっては固定資産税・都市計画税納税通知書と同じ5～6月に送付するケースもあります。
土地や建物の売却時にも必要な書類のため、紛失しないよう注意しましょう。
2. 固定資産税評価証明書
固定資産税評価明細書を紛失してしまっても、「固定資産税評価証明書」を取得する方法があります。
その場合は本人確認書類を用意し、所轄の市区町村の窓口で発行手続きを行いましょう。
なお、固定資産税評価証明書を代理人が取得する場合は、本人による委任状が必要です。
3. 固定資産課税台帳
固定資産税評価証明書を取得する代わりに、固定資産課税台帳を閲覧する方法もあります。
固定資産課税台帳は市区町村の役所で保管されており、毎年一定期間閲覧できる「縦覧期間」が設けられています。
この縦覧制度を利用できるのは、納税義務者本人か、委任を受けた代理人のみです。
固定資産税評価額からわかる4つのこと
固定資産税評価額の用途は、固定資産税の計算だけではありません。
固定資産税を含め、合計4つの税金の算出に使われています。
1. 固定資産税：固定資産税評価額×1.4%
固定資産税の納税額は、「固定資産税評価額×1.4%」の計算式で求められます。
毎年市区町村から送付されてくる固定資産税評価明細書などから金額を調べ1.4%を掛け算するだけで、簡単に固定資産税の金額がわかります。
2. 都市計画税：固定資産税評価額×0.3%
都市計画税は、各市区町村が設定した「都市計画区域」のうち、「市街化区域」で不動産を所有している場合に課される地方税です。
都市計画税の計算式は「固定資産税評価額×0.3%」で、固定資産税と同時期に課税されます。
3. 登録免許税：所有権移転登記は土地・建物ともに2%
登録免許税とは、不動産に関する登記の際にかかる税金です。
たとえば、不動産の所有権を移す「所有権移転登記」や、住宅ローンなどの抵当権を解除する際の「抵当権抹消登記」があります。
固定資産税評価額が関わるのは所有権移転登記の際で、土地部分につき「固定資産税評価額×2%」、建物部分につき「固定資産税評価額×2%」が課税されます。（2020年6月現在）[注1]
なお、不動産を売却する際は、所有権移転登記の費用は売主ではなく買主が負担するのが一般的です。
4. 不動産取得税：固定資産税評価額×4%
不動産取得税とは、不動産を取得した年に支払う地方税です。
新築を購入した場合など、新しく住宅や土地を買うと、しばらくしてから納税通知書が送られてきます。
不動産取得税の税率はほかの税金よりも高く、「固定資産税評価額×4%」の計算式で求められます。
不動産を購入する場合は、後の不動産取得税の支払いのことも考えて資金を準備しましょう。
固定資産税評価額を調べ、4種類の税金を正しく計算しよう
固定資産税評価額は固定資産税の計算だけでなく、都市計画税・登録免許税（所有権移転登記）・不動産取得税の計算にも関わっています。
毎年送付されてくる固定資産税評価明細書で簡単に確認できますが、もし紛失してしまった場合は、固定資産税評価証明書や固定資産課税台帳を活用しましょう。
4種類の税金を正しく計算できれば、前もって必要な資金を準備できます。
こちらの記事の監修者
torio real estate店長
宿南 秀文
- 平成18年度三井のリハウス（現在の三井不動産リアルティ株式会社）を経て、平成20年株式会社torioに入社。
- torio創業初期から数多く顧客様との商談・交渉・マーケティングリサーチを行ってきた経験を活かし、お客様の保有数不動産価値の創造に努めます。
